租屋必看!違建的租約有效嗎?何時可向房東請求損害賠償?

公告 T000841 - 租屋情報 | 2018-05-28 | 人氣:1084

租屋必看!違建的租約有效嗎?何時可向房東請求損害賠償?

 

 近期因違建而起的公安意外頻傳,違建拆除與否成為許多縣市政府的重要考量,然一談到強拆,房客、房東間的租屋爭議便浮出檯面,該如何辨認違建、怎麼確保自己的租賃權益、有什麼救濟管道,成為在外租屋不能不知的課題

擔心租到違建的民眾,可向所在縣市的建管單位查詢確認。崔媽媽基金會律師許振湖表示,法律上定義的違建是未辦理建物「所有權第一次登記」(也就是「保存登記」)的違章建物;除了頂樓加蓋,夾層屋(樓中樓)、露台加採光罩、私設花台或鐵窗、陽台外推、法定空地佔用、可能破壞建物結構卻未申請建照的室內裝修等(例如屋主私自將屋子隔成多間房以利出租),都算是常見形式。

由於不合建管法規,違建不僅在材質和結構存有諸多問題,也讓住戶的門戶與消防安全堪慮,更可能發生公安、侵佔等法律爭議。正因如此,租屋市場中的違建,行情遠比同類型的合法建物低廉成為都市裡學生、社會新鮮人、基層勞工、貧困家戶、獨居長者等經濟弱勢者的租屋首選

 許多地方政府會把老舊違建列入「緩拆」或「免拆」範圍,但許振湖強調,緩拆只是暫緩拆除,並非不拆,且以台北市為例,1995年開始的新違建更有「即報即拆」的風險,違建若有危害公安之虞,或佔用共有空間遭判決須返還,即使是1995年前的仍會被拆除。

 雖然違建屢見不鮮,法律上仍認為建造人有權對違建進行包括出租等收益行為,因此違建的租約還是有效,只要住處還沒被拆,房客就不能單以「擔心違建被拆」為由單方面終止契約否則房東有權依約求償。許振湖指出,正因租約有效,房東有義務將出租物交付給房客使用;若出租物被拆除無法居住,在民法上就構成房東「給付不能」,房客可依法解除契約,並向房東請求損害賠償(包括搬遷費用、押金、已預付租金等),若房東不願意,房客可到所在地鄉鎮市區公所調解或提起訴訟。

 許振湖建議民眾,由於間販賣的制式契約通常不會規定違建拆除的賠償,日後若要訂定新約,最好特別要求房東簽約時加註相關的賠償事宜;此外民眾若想租住安全合法的房子,簽約前最好要求房東出示房屋所有權狀,或向地政事務所申請第二類土地登記謄本,同時請房東出示身份證明,以證明簽約的出租人就是屋主,若出租人與屋主不同,應要求對方出示屋主的授權書。

                                                                                                                                                                                               資料來源     好房網News記者馮牧群/台北報導

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